Glossário do flip

Vendas comparáveis: imóveis semelhantes vendidos recentemente na região, usados para estimar o valor de mercado e o ARV.

Uma oportunidade de investimento imobiliário — a compra de um imóvel com potencial de lucro após reforma, construção ou revenda.

Depósito de boa-fé feito pelo comprador ao assinar o contrato, sinalizando compromisso. Fica em conta escrow até o fechamento.

Comprar um imóvel, agregar valor (reforma, construção ou revenda estratégica) e vender em prazo curto para lucrar com a diferença.

Lance máximo: o maior valor que você pode pagar por um imóvel e ainda atingir sua margem de lucro-alvo depois de todos os custos.

Imóvel vendido sem anúncio público no MLS — geralmente negociado direto com o dono, com menos concorrência.

Situação em que comprador e vendedor já assinaram o contrato de compra, mas o fechamento ainda não ocorreu.

Fechar um contrato de compra de um imóvel e repassá-lo a outro investidor antes do fechamento, lucrando com uma taxa sem nunca ser dono.

Financiamento liberado por etapas (draws) conforme o avanço da obra, usado em construção do zero ou grandes reformas.

Cada parcela de um construction loan liberada quando uma fase da obra é concluída e vistoriada.

Empréstimo de curto prazo de investidor ou fundo privado, com juros altos e aprovação rápida, garantido pelo próprio imóvel. Usado para financiar flips.

Dinheiro emprestado por um investidor pessoa física (amigo, sócio, conhecido) em termos negociados diretamente, sem instituição financeira.

Trocar um empréstimo por outro com condições melhores, ou sacar o valor valorizado do imóvel (cash-out) após a obra.

O ato final da transação: assinatura dos documentos, pagamento e transferência oficial da propriedade.

Documento legal que transfere a propriedade de um imóvel de uma pessoa para outra.

Conta neutra, gerida por terceiro, que guarda dinheiro e documentos até que todas as condições do negócio sejam cumpridas.

Direito legal de um credor sobre o imóvel por causa de uma dívida não paga. O imóvel não vende limpo até o lien ser quitado.

A propriedade legal de um imóvel. Ter o title limpo significa ser dono de fato, sem disputas ou pendências ocultas.

Seguro que protege comprador e credor contra problemas no título que não apareceram na pesquisa — fraudes, herdeiros, dívidas antigas.

Investigação do histórico legal do imóvel para revelar liens, ônus, disputas ou defeitos que afetem a propriedade.

Sinônimo de holding costs — o custo de "carregar" o imóvel a cada mês que ele fica na sua mão sem vender.

Taxas pagas no fechamento para finalizar a compra ou venda: título, escrow, documentary stamps, honorários e registros.

Reserva financeira para imprevistos da obra, normalmente 10–15% do custo de construção. Protege a margem quando algo dá errado.

Todos os custos de manter o imóvel durante o projeto: juros do empréstimo, impostos, seguro, utilidades e HOA.

Contas de água, luz, gás e esgoto do imóvel — que continuam correndo mesmo com a casa vazia durante o flip.

Valor estimado de venda do imóvel depois de concluída a reforma ou construção. É a base de todo o cálculo do deal.

Empreiteiro geral responsável por tocar a obra: contrata mão de obra, compra material e responde pelo cronograma.

Casa pré-fabricada instalada sobre um terreno. No modelo terreno + mobile home, o lucro vem de unir os dois e revender.

Autorização da prefeitura (county/city) para executar obras. Sem permit, a obra pode ser embargada e a venda travada.

Lista final de pequenos ajustes e acabamentos pendentes antes de considerar a obra 100% concluída.

A reforma de um imóvel — de um refresh cosmético até uma reconstrução estrutural completa.

Lista detalhada de tudo que será feito na reforma ou construção, com materiais, quantidades e custos previstos.

Imóvel comprado pelo valor do terreno, para ser demolido e dar lugar a uma construção nova mais valiosa.

Imposto estadual da Flórida sobre a transferência de imóveis e sobre documentos de dívida (hipotecas e notas).

Benefício fiscal da Flórida que reduz o property tax da residência principal. Não se aplica a imóveis de investimento.

Imposto anual sobre o imóvel, cobrado pelo county com base no valor avaliado. Vira holding cost enquanto você é dono.

O ponto em que a receita do projeto cobre exatamente todos os custos. Abaixo dele, prejuízo; acima, lucro.

Quantos dias um imóvel fica anunciado até vender. DOM alto na região é sinal de mercado lento — afeta seu holding cost.

A estratégia de saída do deal: vender no varejo, vender a outro investidor, alugar ou refinanciar após concluir o projeto.

Retorno percentual sobre o total investido no projeto. Mede a eficiência do deal em transformar capital em lucro.

Diferença entre o custo total do projeto e o valor de venda. É a margem bruta — o que sobra antes de impostos e taxas de saída.

A análise completa de viabilidade de um deal antes de comprar: ARV, custos de aquisição e obra, financiamento, ROI e lance máximo.